房地产行业全国城市系列报告之华东区域(一),宁波:供销规模持续下降,房价有所回升.pdf

2024-06-22 21:35
民生证券
房地产行业全国城市系列报告之华东区域(一),宁波:供销规模持续下降,房价有所回升.pdf

本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1全国城市系列报告之华东区域(一)宁波:供销规模持续下降,房价有所回升2024年06月22日沿海重要港口,人口增量明显。宁波是上海大都市圈重要城市,长江三角洲南翼经济中心。2023年宁波市GDP16452.8亿元,全国排名第十二,同比增速5.5%。第三产业贡献度高,占比51.8%。2023年宁波常住人口969.7万,城镇化率79.9%。2023年宁波城镇居民人均可支配收入80144元,农村居民人均可支配收入48350元。房地产市场特点:投资增速稳定,销售面积持续下降。宁波2017-2023年房地产开发投资复合增长率达到7.04%,波动维持在±5%以内,相比其他城市较为稳定。2023年房地产销售面积964.33万平,同比下降14.6%。新房市场:1)供销规模下降,去化周期处于高位,2023年初回暖势头强劲,随后回落。2024年初“小阳春”失约,但近期新房供应和成交面积呈回升态势。2023年宁波商品住宅供应面积452.27万平米,同比下降22.8%;成交面积564.22万平米,同比下降14.56%,成交均价23030元/平,同比上升7.63%。2024年初宁波商品住宅供应面积108.44万平米,同比下降33.1%;成交面积119.68万平米,同比下降50.9%;成交价22106元/平,同比下降5.7%。2023年末库存面积804.09万平米,2月的销供比达到4.41,24年2月去化周期为23.71个月,达到峰值。分区域来看鄞州区占23全年销售面积的25.41%,价格相对2022年有所回升。2)2023年宁波楼市利好政策进一步加大力度,取消限购,调整限售政策,优化首套认定、贷款政策、公积金贷款政策,调整公积金贷款首付比例,新房首付最低20%,二手房最低30%。二手房市场:成交量小幅下降,价格维持稳定。2023年宁波市发生二手房交易月均5027套,同比下降6.34%,成交均价为25399元/平,同比下降11.8%,2024年初二手房交易月均4285套,同比下降31.7%。2023年二手房价格波动维持在±5%以内。土地市场:2023年处于低位运行,房企拿地热度低。1)土拍规则:15%溢价率保持不变,首次采用线下摇号方式,增加报名房企开发资质要求,保证了市场的公平公正。2)土拍情况:各区域分布均匀,涉宅用地占25%,呈现量降价升的趋势。2023年宁波涉宅用地供销量持续下降,地价有所回升,各区域成交相对平均。宁波全年各类挂牌拍卖用地成交390宗,成交建面2861.07万平米,土地出让金达778.74亿元,成交楼面均价2905元/平。从区域分布上看,慈溪市占总成交宗数的24.36%,为各区域最高。投资建议:建议关注深耕宁波,运营能力较强且积极补货的优质房企保利发展、华润置地。风险提示:政策变动风险,房价下跌风险,市场波动风险。重点公司盈利预测、估值与评级资料来源:ifind,民生证券研究院预测;(注:股价数据采用6月21日收盘价,华润置地采用ifind一致预期;0.9RMB=1HKD)代码简称股价(元)EPS(元)PE(倍)评级2023A2024E2025E2023A2024E2025E600048保利发展9.441.011.031.40997推荐01109华润置地24.214.404.444.77655-推荐维持评级[Table_Author]分析师李阳执业证书:S0100521110008邮箱:liyang_yj@mszq.com研究助理徐得尊执业证书:S0100122080038邮箱:xudezun@mszq.com相关研究1.“以旧换新”政策点评:南京、郑州相继推行房产以旧换新,盘活存量决心显著-2024/04/302.2024年3月中国房地产销售数据点评:百强房企销售操盘金额规模环比大幅提升,市场回暖-2024/04/023.2024年2月中国房地产销售数据点评:百强房企销售操盘金额规模底部运行,市场尚待转暖-2024/03/044.REITs专题研究报告(一):REITs政策逐渐丰富,流动性问题有望改善-2024/02/285.全国城市系列报告之华北区域(一):济南:区块产品分化明显,政策频出助力复苏-2024/02/08行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2目录1城市宏观:沿海重要港口,人口增量明显.....32房地产市场:年初回暖势头强劲,全年供销规模持续下降,低位运行.....62.1市场特点:投资增速稳定,销售面积持续下降...62.2楼市政策:限购限贷等利好政策不断落地.72.2新房市场:年初回暖势头强劲,鄞州区销量最佳.....82.3二手房成交量小幅下降,价格维持稳定..113土地市场:2023年低位运行,房企拿地热度低....133.1地市政策:严格要求,增加报名房企开发资质要求.....133.2土地成交:各区域分布均匀,涉宅用地仅占二成五.....134投资建议..175风险提示..18插图目录19表格目录19行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告31城市宏观:沿海重要港口,人口增量明显宁波市地处浙江省东北部、是浙江省辖地级市、副省级市、长江三角洲世界级城市群的中心城市、国内国际双循环的重要枢纽城市,全球制造创新中心城市、国家历史文化名城。“五山一水四分田”,地势呈现出西南高、东北低的态势,两大山脉(四明山脉、天台山支脉)呈东北-西南走势。根据《宁波市国土空间总体规划(2021-2035年)》,宁波提出加快构建“一体两翼多组团,三江三湾大花园”空间发展格局,形成“四梁八柱”现代化滨海大都市功能体系。一体即全域一体化的滨海大都市,两翼即北翼与南翼都市聚集发展区,形成全域多中心网络化、高效集约的城镇组团;全市“一盘棋“,以大港口、大产业、大文化和大都市为支柱,融入上海大都市圈,协同推动长三角一体化发展。图1:长江三角洲南翼经济中心——宁波资料来源:宁波市自然资源和规划局,民生证券研究院2023年宁波市地区生产总值(GDP)16452.80亿元,同比增速5.50%。在全国城市中,宁波GDP排名第十二,2021年GDP增速更是高达8.2%。据《宁波市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》显示,宁波“十四五”期间,预计地区生产总值达到1.7万亿元、年均增长6.5%左右,人均生产总值达到17万元,常住人口城镇化率达80%,形成一批现代化建设突破性标志性成果,努力在高水平全面建设社会主义现代化国家新征程中继续走在前列。分产业来看,2023年宁波市第一产业GDP383.8亿元,同比增长4.7%;第二产业GDP7540.5亿元,同比增长5.7%;第三产业GDP8528.5亿元,同比增长5.3%。宁波产业结构呈现“第二、三产业主导”的格局,第三产业贡献不断提高,由2012年的42.5%增长到2023年的51.8%。行业专题研究/房地产本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告4图2:宁波市GDP走势图3:宁波第三产业贡献不断提高资料来源:iFind,民生证

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