房地产行业深度研究报告:放松的边界.pdf

2023-08-02 09:42
华创证券
房地产行业深度研究报告:放松的边界.pdf

证券研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号房地产2023年8月1日房地产行业深度研究报告推荐(维持)放松的边界北京、上海仍保持全国最严格的限购、限贷政策,外围区域有较大放松空间。1)限购层面,北京、上海仍严格保持限购,外地户籍需缴纳5年社保/个税才具备购房资格。目前北京仅解除通州台湖、马驹桥“双限购”,即居民只需要满足北京市购房资格(京籍、非京籍满5年社保或个税),便可购买两地区新房和二手房;上海临港新片区降低非沪籍居民的购房门槛,仅需缴纳1年社保/个税即可购1套新房。2)限贷层面,北京、上海严格执行个人住房贷款“认房又认贷”,上海首套房、二套房(非普宅)最低首付比分别为35%、70%;北京首套房(非普宅)、二套房(非普宅)最低首付比分别为40%、80%,且全市层面限贷政策一致。新房市场内热外冷,核心区政策宽松有约束,政策可能偏向于远郊区的调整。1)从北京、上海新房供给来看,郊区盘供给、小面积户型占比较高,而当前需求集中在核心区释放,改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态,新房存在供需错配问题。2)供需错配导致市场冷热分化明显,核心区保持较高认筹率/去化率,如上海2023年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上,外围区域有一定下滑。3)新房库存主要集中在城市外围区域,核心区库存较低,并不存在去库存压力,截止2023年5月,北京郊区新房库存占比达73%;上海新房库存集中在外郊环、郊环外,如临港新城新房库存约5400套,金山库存约2600套。北京、上海2023年1-5月商品住宅销售市场表现较好,可能会导致未来政策放松周期比较长,需更长时间观察销售市场表现。1)2023年1-5月北京商品住宅销售面积同比上涨35%,成交金额同比上涨36%;上海商品住宅销售面积同比增加36%,销售金额同比增加50%,主要原因是2022年同期上海受疫情影响基数较低,但即使与市场较好的2021年对比,2023年1-5月住宅销售面积仍有增幅,销售金额增幅17%。2)从新房价格指数来看,近年来北京、上海新房房价均保持稳定微增态势,2023年6月同比上涨分别为3.5%、4.8%。本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题,最终可能通过二手房价自然调整解决,二手房凸显性价比后承接居民购房需求,而非政策刺激热度提升。1)本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩,截止2023年5月底,北京二手挂牌房源中,600万以下房源占比63%。2)存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难,2023年年初由于前期积压的需求集中释放,北京、上海二手房成交量小幅回暖,但5、6月以来明显回落,需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题,全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升,或进一步提升土地市场热度,可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。投资建议:北京、上海在新房供需严重错配的情况下,预计难有全市范围政策实质性松动,或将采取“因区施策”策略,定向放松外围区域需求端政策,且政策周期会拉的比较长,可以积极参与博弈的机会,建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企,关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。风险提示:微观传导机制失灵,若出现政策放松,效果不及预期。证券分析师:单戈邮箱:shange@hcyjs.com执业编号:S0360522110001行业基本数据占比%股票家数(只)1130.01总市值(亿元)15,643.421.65流通市值(亿元)14,806.152.03相对指数表现%1M6M12M绝对表现11.9%-5.6%-4.7%相对表现7.9%-1.1%0.8%相关研究报告《房地产行业深度研究报告:杭州楼市政策放松及效果复盘》2023-07-30《房地产行业周报(2023年第29周):积极推进超大特大城市城中村改造》2023-07-26《房地产行业重大事项点评:用新发展模式理解城中村改造》2023-07-23-16%-7%2%11%22/0822/1022/1223/0323/0523/072022-08-01~2023-07-28房地产沪深300华创证券研究所房地产行业深度研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号投资主题报告亮点北京、上海核心区仍有较高的市场热度,政策放松存在约束。1)根据统计局数据,北京、上海2023年1-5月住宅成交面积、金额均同比上涨,且房价保持稳定微增态势,全市层面销售数据并不差。2)从北京、上海新房供给来看,郊区盘供给、小面积户型占比较高,而当前需求集中在核心区释放,改善性需求仍然呈现出供给相对短缺状态,供需错配导致市场冷热分化明显,核心区保持较高认筹率/去化率,如上海2023年上半年外环内新盘平均认筹率仍在200%以上,外围区域有一定下滑。市场认为当前上海二手房价面临较大下行压力,来推演楼市转冷,需要出台宽松性政策托底,但近期上海二手房价变化是2021年上涨周期的回调,相较于上涨前二手房价仍处在高位。市场认为上海二手房价格连续两个月环比领跌,5月二手房价环比下降0.8%,6月份环比跌幅位居70城之首,环比下降1.2%,面临较大的下行压力,来推演上海市场转冷,需要出台宽松性政策托底。但2020年下半年以来,上海二手房价格指数单月同比增长远高于70城平均水平,以2020年1月为基数1,到2023年6月上海二手房价指数上涨至1.17,而70城平均二手房价指数为0.98。本轮北京、上海二手房面临的是挂牌量高企而成交量走低的问题,最终可能通过二手房价自然调整解决,二手房凸显性价比后承接居民购房需求,而非政策刺激热度提升。1)本轮北京、上海二手房挂牌量高企的核心原因是存量刚需盘过剩,截止2023年5月底,北京二手挂牌房源中,600万以下房源占比63%。2)存量刚需盘较多导致二手房去化有一定困难,2023年年初由于前期积压的需求集中释放,北京、上海二手房成交量小幅回暖,但5、6月以来明显回落,需求端动力难以持续。由于二手房的问题更多是刚需盘结构性过剩的问题,全市层面实质性放松可能会导致改善盘价格进一步提升,或进一步提升土地市场热度,可能需要更精细化的政策对刚需盘进行支撑。投资逻辑北京、上海在新房供需严重错配的情况下,预计难有全市范围政策实质性松动,或将采取“因区施策”策略,定向放松外围区域需求端政策,且政策周期会拉的比较长,可以积极参与博弈的机会,建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企,关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。房地产行业深度研究报告证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210号3目录一、上海:核心区新房市场仍保持高热,二手房价小幅回调.5(一)上海购房政策保持定力,限购限售限贷未实质调整...5(二)上海新房外环内供给短缺难以满足需求,核心区与外围区销售分化明显....5(三)上海二手房主要矛盾在一二手倒挂,需求分流导致成交量低位..8二、北京:新房市场热度并不低,或拉长政策放松周期.11(一)北京主城区政策保持定力,外围仅通州台湖、马驹桥解除“双限购”....11(二)市场冷热分化明显,郊区库存较高

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